Vor nicht allzu langer Zeit schrieben wir in diesem Newsletter „Wer jetzt kein Haus baut, baut sich keines mehr“. Und heute? Stehen wir vielleicht vor guten Chancen.

Ja, die Zinsen sind stark gestiegen. Aber die Preise sind auch in vielen Lagen (stark) gefallen. Somit ist das natürlich zunächst einmal die Stunde derer, die nicht auf Darlehen angewiesen sind. Denn es gibt wieder Verhandlungsspielraum.

Die Mieten, die erzielbar sind, sind weiterhin auf hohem Niveau. Aufpassen müssen Immobilienkäufer jedoch bei allem, was sich um Energie dreht. Der Staat plant hier kräftig für die Besitzer mit. Wer bereits eine PV-Anlage auf dem Dach hat oder gar eine Wärmepumpe, ist sicherlich im Vorteil.

Doch wie werden Immobilieninvestments zum Erfolg? Wichtig sind:

1. Die Lage, die Lage, die Lage. Eine gute Lage (z.B. zentrumsnah und doch ruhig) ist der Grundstein zum Erfolg. Er garantiert die Vermietbarkeit oder auch die für einen selbst angenehme Umgebung.
2. Ein gutes Konzept. Das ist der Schlüssel zum Erfolg. Was haben Sie vor mit der Immobilie? Eigennutzung, ein Familienprojekt, eine Vermietung von einer oder mehreren Wohnungen einzeln oder eine Vermietung als Ganzes, Vermieten auf Zeit und/oder möblierte Vermietung (WG-Haus/Wohnung). Es gibt viele Möglichkeiten und es lohnt sich, gerade bei größeren Objekten, diese durchzuspielen.
3. Ein Umsetzungsfahrplan. Da ist der Weg zum Erfolg. Ist beschlossen, wohin die Reise gehen soll, können Sie festlegen, welche Handwerker Sie benötigen. Manchmal muss man mehrere Verwendungsmöglichkeiten parallel diskutieren und planen. Sind Renovierungen nötig oder sinnvoll, dann brauchen Sie einen Projektfahrplan. Das können Sie selbst erstellen oder sich von einem Bauunternehmen helfen lassen. Steht fest, was umgesetzt werden soll, dann kommen die Handwerker ins Spiel. Wir haben gelernt – ohne persönliches Dranbleiben und Drängeln geht heute nichts – weder in Bayern noch in Niedersachsen. Das kann man auch nicht delegieren. Das ist zäh und nervig, aber offenbar das Einzige, was hilft. Unser uns stets in Immoblienfragen beratender Cousin sagt immer: „Steffi, das muss so sein, dass der Chef, wenn der schon Deine Nummer im Display sieht, zu seinen Leute sagt: „Macht endlich das bei den Kühns fertig, damit sie nicht mehr anruft“.“. Na, so machen wir das halt. Aus diesen Sätzen sehen Sie auch, wer im Hause Kühn der bad guy ist.
4. Eine gute Kalkulation. Das ist der Begleiter des Erfolges. Von Anfang an notieren Sie alles, rund um das Projekt. Sie erstellen Mindmaps, Listen, rechnen, vergleichen Angebote, recherchieren mögliche Mieten. Keine „Über-den-Daumen-Berechnungen“ – sondern richtige Berechnungen. Excel oder sonstige Programme sind von Vorteil – Sie können aber auch mit Zettel und Papier arbeiten. Wichtig ist nur, dass Sie sich darüber im Klaren sind, was was kostet. Einen Monat später vermieten und dafür noch die Wohnung herrichten? Das kann sich lohnen, weil die Klientel, denen Ihre Wohnung gefällt, dann vielleicht eine andere ist. Ein Darlehen mit vielen Optionen wie Sondertilgungsmöglichkeiten oder Ratenwechsel abzuschließen, statt des einen Tick günstigeren Darlehens ohne diese Optionen – auch das kann sich lohnen. Wird Geld aus anderen Quellen frei, dann kann die Restschuld rasch reduziert werden.
5. Ein gesundes Mindset. Das ist der Spaßfaktor auf dem Weg zum Erfolg. Ja, Immobilienprojekte verursachen dann und wann Ärger. Wir sehen es als Teil des Jobs. Irgendwas ist doch bei jedem Umbau. Wir können u.a. von angebohrten Leitungen, verzweifelten Blicken von Handwerkern, dass das so aber nicht geht und einem Wasserschaden berichten. Und auch mit Mietern gibt es immer mal Ärger. Doch wir denken, dass eine Vermietung von ordentlichen Immobilien an nette Menschen dazu führt, dass „Karma comes back“ gilt. Und manchmal kann auch keiner was dafür: Einer unserer Mieter hat gerade Fliesen, die von der Badezimmerwand fallen. Irgendwas auf der anderen Seite, wo die Bewohner aber offenbar Langzeit verreist sind. Das macht niemandem Spaß – aber das gehört dazu. Man lernt auch immer etwas. Wir zum Beispiel, dass es nicht immer ein Wasserschaden sein muss, sondern auch Geklopfe auf der anderen Seite der Wohnung Fliesenfugen reißen lassen können.

Und zu guter Letzt: Wer keine Immobilien mag, sollte auf diese Anlageklasse verzichten. Zumindest auf vermietete Objekte. Für alle anderen gilt: Eine schöne Anlageklasse, die derzeit im Wandel ist, die immer spannend ist und womit durchaus Rendite zu erzielen ist 😉.