Private Finanzplanung Kühn
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Fragen und Antworten zu Nießbrauch und Wohnrecht

Hildegard K.: "Mein Sohn lebt mit seiner Familie im Ausland. Ihm gehört in Deutschland unser Eigenheim. Ich bekomme die Mieteinnahmen daraus (Nießbrauch, notarieller Vertrag). Nun will er das Haus verkaufen, womit ich grundsätzlich einverstanden bin. Er will mir den Nießbrauch in bar auszahlen. Wie berechnet sich der Nießbrauch? Wie wird das steuerlich gehandhabt? Bis jetzt zahle ich für die Miete und auf die Rente Einkommensteuer. Ich bin jetzt 87 Jahre alt und noch gesund."

Markus Kühn: Zur steuerlichen Bewertung eines Nießbrauchs wird zunächst der Jahreswert der Nutzung ermittelt. Dies wäre grundsätzlich die Jahresmiete, die Sie erhalten. Dieser Wert wird mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert, der anhand der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers ermittelt wird. Bei einem Alter von 87 Jahren eines weiblichen Nießbrauchsberechtigten beträgt der Faktor 4,706. Würde der Jahreswert des Nießbrauchs also beispielsweise 12.000 Euro betragen, hätte der Nießbrauch einen Wert von 56.472 Euro. Die Ablösung eines Vorbehaltsnießbrauchs gegen Einmalzahlung stellt beim Nießbraucher im Regelfall eine nicht-steuerbare Vermögensumschichtung dar, Einkommensteuer fällt für Sie also grundsätzlich nicht an.

Wenn Sie unentgeltlich auf den Nießbrauch verzichten würden, läge darin eine Schenkung an Ihren Sohn. Gegebenenfalls wäre der Schenkungsbetrag aber durch den Schenkungssteuer-Freibetrag von 400.000 Euro gedeckt.

 

Christine A.: "Wir sind drei Geschwister, ich 71 Jahre alt, mein Bruder 60, meine Schwester 54. Etwa 1990 überließen meine Eltern meinem Bruder einen Teil ihres Gartens zum Bau eines Einfamilienhauses. Meine Schwester und ich erhielten zu diesem Zeitpunkt nichts. 1994 überließen meine Eltern meiner Schwester und mir ihr Einfamilienhaus mit dem lebenslänglichen Recht auf Nießbrauch ihrerseits. Mittlerweile ist der Vater verstorben, die Mutter (95 Jahre) lebt seit etwa drei Jahren schwer dement im Pflegeheim. Ihre Interessen werden von einem Berufsbetreuer vertreten, zwischen meinen Geschwistern und mir besteht kein Kontakt mehr. Das Elternhaus steht seit drei Jahren leer. In einem notariell beurkundeten Nachtrag zur Teilungserklärung des Grundstücks meiner Eltern wurde der Miteigentumsanteil in drei Sondereigentumseinheiten unterteilt. Das Amtsgericht hat mir nun die Ablösung des Nießbrauchs vorgeschlagen. Durch Dritte weiß ich, dass meine Geschwister nicht das Geld haben, mich auszuzahlen, einem Hausverkauf aber auch nicht zustimmen.

Welchen Vorteil habe ich, wenn ich den Nießbrauch nun tatsächlich ablöse? Kann ich unter den Voraussetzungen grundsätzlich, eventuell bereits jetzt, eine Teilungsversteigerung beantragen?"

Markus Kühn: Mir ist nicht ganz klar, ob jetzt an dem Ihnen 1994 überlassenen Haus eine sogenannte Bruchteilsgemeinschaft zwischen Ihnen und Ihrer Schwester besteht oder ob es sich hier um drei Wohnungseigentumsanteile (oft als „Eigentumswohnungen“ bezeichnet) in dem Gebäude dreht. Wenn das Ihnen und Ihrer Schwester übertragene Grundstück nachträglich in drei Wohnungseigentumsanteile aufgeteilt wurde, müssen Sie an dem Vertrag beteiligt gewesen sein. Wohnungseigentum, bestehend aus der Beteiligung am Gemeinschaftseigentum und dem Sondereigentum kann selbständig frei veräußert werden. Ist es mit einem Nießbrauch belastet, ist es aber nur schwer oder mit Abschlägen veräußerbar. Dann könnte die Ablösung des Nießbrauchs an Ihrem Wohneigentum eine Option sein, um dieses anschließend besser verkaufen zu können.

Handelt es sich hingegen um eine Bruchteilsgemeinschaft, kann diese unter anderem dadurch beendet werden, dass sich alle Bruchteile in einer Hand vereinigen, also dass einem von Ihnen das hälftige Eigentum vom anderen (entgeltlich) übertragen wird. Jeder Bruchteilseigentümer kann grundsätzlich jederzeit die Aufhebung verlangen. Bei einem Grundstück kann jeder im Grundbuch als Miteigentümer eingetragene Teilhaber die Teilungsversteigerung beantragen. Das ist eine Zwangsversteigerung mit dem Ziel, das Grundstück „zu versilbern“ und den Erlös aufzuteilen. Bei Ihnen besteht aber die Schwierigkeit, dass Ihre Mutter ein Nießbrauchsrecht an den Miteigentumsanteilen hat. In diesem Fall kann das Verlangen nur von Miteigentümer und Nießbrauchsberechtigtem und gegen beide gemeinschaftlich gestellt werden. Die Teilungsversteigerung müssten Sie also zum Beispiel gemeinsam mit Ihrer Mutter – vertreten durch ihren Betreuer – beantragen. Für den Fall, dass der Nießbraucher seine Mitwirkung bei der Antragstellung verweigert, könnten Sie Klage auf Mitwirkung erheben, wenn die Aufhebung der Gemeinschaft einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht. Einfacher – und oft für beide Seiten lukrativer sowie wesentlich schneller als ein Teilungsversteigerungsverfahren - wäre es dann vermutlich, wenn Sie sich mit Ihrer Schwester einigen. Sie könnten ihr zum Beispiel ihren Eigentumsanteil abkaufen oder Sie lösen (beide) das Nießbrauchsrecht ab, verkaufen das Haus am freien Markt und teilen sich den verbleibenden Erlös.

 

Albert L.: "Sie gehen in Ihrem Artikel "Leser fragen-Experten antworten" nur auf die Umkehrhypothek und auf den Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht ein. Aber es gibt ja noch die Möglichkeit das Haus zu verkaufen und das Wohnrecht zeitlich zu befristen (Zeitrente). Meine Frau und ich sind beide 75 Jahre. Leider sind wir gesundheitlich sehr angeschlagen und unsere Lebenserwartung ist ziemlich eingeschränkt. Wenn wir das Wohnrecht auf zehn Jahre befristen, ist doch das Risiko für den Käufer genau berechenbar und so ist mit geringen Abschlägen zu rechnen. Wie schaut das steuerrechtlich aus? Vielleicht sind ältere Hausbesitzer in einer ähnlichen Lage und auch an einer Antwort interessiert.“

Markus Kühn: Von einer Zeitrente spricht man gewöhnlich, wenn über eine bestimmte Zeit regelmäßige Zahlungen erfolgen sollen. Davon zu unterscheiden ist ein Kaufpreis, der in Raten getilgt wird. Der Vorteil für den Käufer ist dabei, dass der von ihm zu zahlende Betrag – im Gegensatz zur lebenslänglichen Leibrente - von vorneherein feststeht und nicht auf einen Schlag gezahlt werden muss. Daneben kann sich ein Verkäufer beim Verkauf ein Wohnrecht zurückbehalten. Wollen Sie als Verkäufer in dem Haus nur für eine bestimmte Höchstdauer wohnen bleiben, können Sie ein Wohnrecht natürlich auch zeitlich befristen. Dem Käufer entgeht durch das Wohnrecht dann die Nutzungsmöglichkeit für die vereinbarte Zeit. Wollte er vermieten, wären das in Ihrem Fall - vereinfacht gesprochen - zehn Jahresmieten. Für Sie besteht natürlich das „Risiko“, dass Sie doch länger leben, als von Ihnen erwartet und dann gegebenenfalls das Haus räumen müssten. Bei Immobilien im Privatvermögen, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, fallen grundsätzlich keine Steuern bei der Veräußerung an. Je nachdem, wie etwaige Raten- bzw. Rentenzahlungen im Einzelnen vereinbart werden, können sich daraus unterschiedliche steuerliche Folgen ableiten, die die Vertragsparteien mit ihrem Steuerberater klären sollten. Ihnen kommt es aber wohl gar nicht auf laufende Zahlungen an, sondern eher darauf, beim Verkauf des Haus unter Vorbehalt eines Wohnrechts durch die Befristung den Abschlag auf den Kaufpreis geringer zu halten. Sie müssen sich also mit einem Käufer auf einen angemessenen Abschlag einigen. Beispielsweise wird zur Bestimmung des steuerlichen Wertes eines zeitlich beschränkten Wohnrechts, das mit dem Tod endet, die jährlich erzielbare Miete mit einem Abzinsungsfaktor multipliziert. Dieser Faktor darf zudem einen bestimmten Wert, der sich anhand der statistischen Lebenserwartung des Wohnrechtsberechtigten bemisst, nicht überschreiten. Der Faktor beträgt bei einer 75-jährigen Begünstigten derzeit 7,745.

 

Gerda G.: "Mein Mann (70) und ich (65) sind Eigentümer einer Wohnung. Da wir keine Kinder haben, wollen wir unsere Immobilie, die noch mit einer Resthypothek von € 90.000,00 belastet ist, verkaufen, da die vollständige Bezahlung noch ca. 10 Jahre in Anspruch nehmen würde. Wir möchten jedoch in unserer Wohnung auch nach dem Verkauf wohnen bleiben. Meine Frage ist nun: Was müssen wir beim Verkauf diesbezüglich beachten? Ist ein lebenslanges Wohnrecht möglich? Für eine rechtliche Auskunft wären wir dankbar.“

Markus Kühn: Sie können Ihre Wohnung unter Zurückbehaltung eines lebenslangen Wohnrechts verkaufen. Allerdings müssen Sie beim Preis, den Sie erzielen können, mit hohen Abschlägen rechnen. Denn der Kauf einer mit einem Wohnrecht belasteten Immobilie ist für den Käufer letztlich eine Art „Glücksspiel“. Leben die Wohnrechtsinhaber länger als der Käufer kalkuliert hat, erzielt er einen Verlust, da er die Wohnung nicht wie erwartet nutzen kann. Sterben die Wohnrechtsinhaber früher als ihre statistische Lebenserwartung erwarten ließ, macht der Käufer hingegen ein Schnäppchen. Ein Verkauf unter Zurückbehaltung eines Wohnrechts muss notariell beurkundet werden. Denkbar wäre für Sie auch ein Verkauf mit einem langfristigen Mietvertrag. Die Sicherheit, dass Sie in der Wohnung bleiben können, ist dann aber wesentlich geringer, als bei einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht. Weiter werden von verschiedenen Anbietern auch sogenannte Umkehrhypotheken angeboten. Dabei würden Sie Eigentümer der Wohnung bleiben und diese wird zunehmend mit einer Grundschuld zugunsten der Bank belastet. Sie können lebenslang in der Wohnung bleiben, erhalten regelmäßige Auszahlungen und bei Ihrem Tod geht die Immobilie auf die Bank über. Da auch hier das Risiko für die Bank besteht, dass Sie besonders lange leben, ist die Umkehrhypothek ein eher teures Produkt. Sie müssen also hohe Abschläge beim „Kaufpreis“ in Kauf nehmen.

 

Karl-Heinz M.: "Meine Großmutter überschrieb meiner verheirateten Tante das Elternhaus. Zugleich wurden einer weiteren Tante sowie dem behinderten Onkel das lebenslange Wohnrecht notariell zugesichert. Die Hauserbin sowie die Tante mit dem lebenslangen Wohnrecht sind inzwischen verstorben. Das Haus ist nun im Besitz des verwitweten Ehemanns. Nun die Frage. Die Ehe der Hauserbin ist kinderlos geblieben. Was ist nun mit dem lebenslangen Wohnrecht für den behinderten Onkel wenn der Witwer meiner Tante mit bzw. ohne Testament stirbt?"

Markus Kühn: Wenn der jetzige Eigentümer stirbt, erben das Haus seine gesetzlichen oder testamentarisch eingesetzten Erben. Das lebenslange Wohnrecht des Onkels besteht grundsätzlich unabhängig davon, wer Eigentümer/Erbe des Hauses ist und erlischt erst mit seinem Tod.

 

Maria K.: "Als ich meinen Mann vor 11 Jahren geheiratet habe, hatte er schon 2 Häuser. Jetzt will er ein Testament machen. Zum Notar will er nicht. Er will das erste Haus seiner Tochter überschreiben und das zweite seinem Sohn. Mir will er das Nieß- und Nutzungsrecht im Erdgeschoss im zweiten Haus übertragen. Jetzt wurde mir gesagt er muss das Nieß- und Nutzungsrecht noch zu Lebzeiten ins Grundbuchamt eintragen. Stimmt das?"

Markus Kühn: Wenn Ihr Mann regeln möchte, dass nach seinem Tod die Kinder die beiden Häuser erhalten und Sie ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht, kann er das ohne Notar in einem handschriftlichen Testament anordnen. Will er hingegen, dass dies schon zu seinen Lebzeiten geschieht, muss die Hausübergabe sowie die Bewilligung der Grundbucheintragung des Nießbrauchsrechts notariell beurkundet werden. Auch wenn Sie von „Haus überschreiben“ reden, verstehe ich Ihre Ausführungen aber so, dass Ihr Mann nur die testamentarische Lösung für den Fall seines Versterbens will.

Ein Nießbrauch an einem Grundstück oder auch einem realen, räumlich abgrenzbaren Teil davon kann in einem Testament mittels eines Vermächtnisses angeordnet werden. Das bedeutet, dass der Erbe (oder auch mehrere Erben) verpflichtet wird, einem Drittem – hier Ihnen – ein Nießbrauchsrecht einzuräumen und bei der Eintragung des Rechts im Grundbuch mitzuwirken. Ein Nießbrauch an einer Immobilie berechtigt im Wesentlichen zur Selbstnutzung oder Vermietung. Wird hingegen ein Wohnungsrecht eingeräumt, darf der Berechtigte die bezeichneten Räume grundsätzlich nur selbst nutzen. Möglich ist, das bei mehreren Erben ein Erbe sozusagen vorab das Nießbrauchsrecht mittels eines Vorausvermächtnisses erhält. Mehrere Erben bilden eine oftmals streitanfällige Erbengemeinschaft. Eine Gestaltungsmöglichkeit im Testament wäre, nur einen Erben einzusetzen (zum Beispiel Sie oder ein Kind) und den anderen Beteiligten mittels Vermächtnissen ein Haus oder Nießbrauchs-/Wohnrechte zukommen zu lassen.

 

Martin V: Ich habe vor 25 Jahren im Rahmen einer Erbverteilung von meinem Vater ein Haus mit folgenden Auflagen bekommen: Lebenslanges Wohnrecht für meinen Vater und seine 2.Frau und Übernahme der Pflege im Alter für meinen Vater.
Vor 15 Jahren ist die 2.Frau meines Vaters verstorben, seitdem wohnt mein Vater allein in dem Haus.
Nun möchte mein Bruder das Haus zusammen mit dem Wohnrecht für meinen Vater und der Verpflichtung zur Pflege übernehmen.
Wir haben unter Berücksichtigung der Verpflichtungen einen Kaufpreis von 110.000 € vereinbart, der Wert des Hauses ohne die Verpflichtungen ist ungefähr doppelt so hoch. Muss ich bei dem Verkauf Einkommensteuer zahlen und wenn ja
in welcher Größenordnung? Was muss ich beachten, um nicht zu viel Steuer zu bezahlen? Ich habe seit mehr als 10 Jahren nicht mehr in dem Haus gewohnt. "

Markus Kühn: Einkommensteuerliche Folgen dürften aus dem Verkauf des Hauses an Ihren Bruder nicht entstehen, vorausgesetzt das Haus gehört zu Ihrem steuerlichen Privat- und nicht einem Betriebsvermögen. Die Fristen zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie, innerhalb derer etwaige Wertsteigerungen als sogenannter Spekulationsgewinn zu versteuern sind, wären in Ihrem Fall bereits lange abgelaufen. Seit 1999 beträgt diese Spekulationsfrist bei Immobilien zehn Jahre, davor waren es nur zwei Jahre. Da Sie die Immobilie nicht entgeltlich von Ihrem Vater erhalten haben, wäre überdies zur Berechnung der Frist auf den Zeitpunkt der Anschaffung durch Ihren Vater abzustellen. Der Vorbehalt von Nutzungsrechten, wie einem Wohnrecht, führt auch nicht zu einer Teilentgeltlichkeit.

Allerdings könnte hier eine Schenkungsteuerpflicht entstehen. Denn wenn Ihr Bruder nur die Hälfte des Wertes des Hauses als Kaufpreis bezahlt, schenken Sie ihm die andere Hälfte. Der Wert der Verpflichtungen wäre allerdings noch vom Verkehrswert des Hauses abzuziehen. Der Schenkungsteuerfreibetrag zwischen Geschwistern beträgt 20.000 Euro. Das darüber hinaus Zugewendete ist mit 15% bzw. 20% zu versteuern. Steuerschuldner sind grundsätzlich sowohl der Beschenkte als auch der Schenker. Im Normalfall hat sich das Finanzamt zwar an Ihren Bruder zu halten, zahlt dieser die Steuer aber nicht, kann das Finanzamt auch Sie heranziehen.

 

Werner W.: "Gesetzt den Fall, dass ich mein eigengenutztes Haus an meine beiden Kinder verschenke
mit der Einschränkung eines ins Grundbuch eingetragenen Nießbrauchrechtes und eines meiner Kinder insolvent wird und deshalb eine Zwangsversteigerung seines Hausanteiles ansteht, muss ich dann mit einer Ausweisung aus "meinem" Haus rechnen? Was passiert in diesem Fall mit meinem Nießbrauchrecht?"

Markus Kühn: Grundsätzlich wäre das Nießbrauchsrecht „zwangsversteigerungssicher". Denn ein Nießbrauchsrecht bleibt nach einer Zwangsversteigerung bestehen, wenn es ranghöher im Grundbuch eingetragen ist. Lediglich wenn das Nießbrauchsrecht rangschlechter eingetragen ist, als das Recht des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers, erlischt es mit dem Zuschlag und an seine Stelle tritt ein Anspruch auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlös in Form einer Rente.
Bei einer Hausübergabe können und sollten Sie jedoch vor allem durch Rückforderungsvorbehalte in der Übergabevereinbarung sogenannte Störfallvorsorge betreiben. So können Sie sich bspw. die Rückübereignung des Übergabeobjekts vorbehalten, wenn in einen Hausanteil eines Kindes Zwangsvollstreckungsmaßnahmen eingeleitet werden. Auch andere Rückforderungsvorbehalte sind denkbar, wie z.B. für den Fall einer Veräußerung ohne Ihre Zustimmung oder wenn der Übernehmer noch zu Lebzeiten von Ihnen stirbt. Rückforderungsrechte können mittels einer Rückauflassungsvormerkung grundbuchrechtlich gesichert werden.

 

Helmut W.:"Ich (Ende 70, verheiratet, kinderlos) habe als Alleineigentümer eine vermietete Eigentumswohnung. Nun beabsichtige ich, diese Wohnung an eine Mehrzahl von Nichten und Neffen zu verschenken - mir und meiner Frau aber einen lebenslangen Nießbrauch vorzubehalten. Ohne Ausbedingung des Nießbrauchs könnten die Bedachten nach zehn Jahren vermutlich für ein weiteres Erbteil nochmals den Freibetrag in Anspruch nehmen. Aber gilt dies auch, wenn der Eigentumsübergang an die Nachfolgegeneration für diese wegen des Nießbrauchs vorerst (bis zu meinem und meiner Ehefrau Ableben) ohne praktischen Nutzen und ohne Verfügungsgewalt ist?"

Markus Kühn: Auch wenn Sie sich bei Schenkung der Wohnung einen Nießbrauch vorbehalten, steht Ihren Nichten und Neffen nach 10 Jahren erneut der erbschaft- und schenkungsteuerliche Freibetrag von derzeit jeweils 20.000 € zu. Seit dem 1.1.2009 kann der Kapitalwert der Nießbrauchsbelastung vom Wert des erworbenen Vermögens abgezogen werden und mindert damit die erbschaft-/schenkungsteuerliche Bereicherung des Bedachten. Ihnen als Vorbehaltsnießbraucher wären aufgrund Ihres Nutzungsrechts die Mieteinnahmen weiterhin als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen. Gleichzeitig wären Sie grundsätzlich weiter berechtigt, die Aufwendungen, die Sie aufgrund gesetzlicher oder vertraglicher Verpflichtung zu tragen haben, als Werbungskosten abzuziehen. Da Sie derzeit Alleineigentümer sind, sollten Sie beachten, dass die unentgeltliche Einräumung eines Nießbrauches zu Lebzeiten an Ihre Frau als Schenkung unter Lebenden schenkungsteuerpflichtig sein kann. Überdies kann ein solcher Zuwendungsnießbrauch auch zum Verlust der hälftigen Abschreibungsmöglichkeit der Wohnung führen. Zur steueroptimalen Ausgestaltung einer Nießbrauchsvereinbarung sollte im Zweifel ein steuerlicher Berater zurate gezogen werden.

 

Karl K.: "Meine Frau und ich haben vor ca. 15 Jahren ein Einfamilienhaus mit Grundstück auf unsere Tochter überschrieben. Wir haben für dieses Haus einen Nießbrauch zu unseren Gunsten eintragen lassen. Das Haus ist an einen Dritten vermietet, von dem wir monatlich ca. 1000,-- € Miete erhalten. Wenn wir das Nießbrauchsrecht löschen lassen, d. h. wir schenken unserer Tochter den Nießbrauch, wird dann für diesen Vorgang eine Schenkungssteuer fällig und wenn ja, wie wird der Wert des Nießbrauchs errechnet?"

Markus Kühn: Der Verzicht auf einen Nießbrauch stellt eine unentgeltliche Zuwendung des Verzichtenden an den Nießbrauchsbelasteten dar, die grundsätzlich der Schenkungsteuer unterliegt. Nach dem bis Ende 2008 geltenden Erbschaftsteuerrecht konnte der Beschenkte den Nießbrauchsvorbehalt nicht von seinem steuerpflichtigen Erwerb abziehen, sondern die Steuer, die auf den Kapitalwert dieser Belastung entfiel, wurde lediglich zinslos gestundet. Um eine Doppelbesteuerung durch den nicht abziehbaren Nießbrauchsvorbehalt und den gleichwohl steuerpflichtigen Verzicht zu erreichen, wird zur Bemessung der Schenkungsteuer bei Verzicht der Kapitalwert des Nießbrauchs im Zeitpunkt seines Vorbehaltes von dem Kapitalwert des Nießbrauches bei seiner Aufgabe abgezogen. Der Kapitalwert eines Nießbrauches ergibt sich grundsätzlich aus der Multiplikation des Jahreswertes des Nießbrauches (hier ca. 12.000 €) mit einem Vervielfältiger, der sich an der Lebenserwartung des Nießbrauchsberechtigten orientiert. Da nach 2008 aufgrund geänderter Bewertungsvorschriften der Kapitalwert eines Verzichts auf ein Nießbrauchsrecht mit einem höheren Wert anzusetzen sein kann, als der Kapitalwert bei Einräumung des Nießbrauches, kann somit eine Schenkungsteuer ausgelöst werden. Das gilt auch, wenn das Abzugsverbot für den Nießbrauch beim Erwerb des nießbrauchsbelasteten Hauses keine Rolle gespielt hat, weil es z.B. aufgrund nicht überschrittener Freibeträge bei Ihrer Tochter zu keiner Steuerfestsetzung gekommen ist.

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