Zu einem breit gestreuten Anlagemix gehören neben Festverzinslichen und Aktienanlagen auch Immobilien. Das derzeit niedrige Zinsniveau ist historisch günstig für eine Investition in eine selbstgenutzte oder vermietete Eigentumswohnung oder gar einen Hauskauf. Auch als Absiche­rung gegen Finanz- und Währungskrisen können Immobilien sinnvoll sein. Das Thema ist sehr komplex, daher können wir hier nur ein paar Anregungen geben.

Den Kauf einer Immobilie kann man in drei Phasen einteilen: Finden, bewerten und finanzieren.

Die richtige Immobilie finden

Die erste Weichenstellung Ihres Investitionswunsches ist die Frage: „Will ich die Immobilie selbst nutzen oder vermieten?". Daraus ergeben sich schon wesentliche Unterschiede. So geht bei der selbstgenutzten Immobilien der Wohlfühlaspekt vor dem Renditewunsch bei der vermieteten Wohnung. Nur bei vermieteten Immobilien können Sie Schuldzinsen und Instandhaltung steuerlich geltend machen und die Finanzierungsmöglichkeiten unterscheiden sich bei beiden Anlagen auch.

Danach sollten Sie sich Gedanken machen, wie Ihre Wohnung beschaffen sein soll. Wollen Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung selbst bewohnen, können Sie sich fragen, ob Sie eher eine „günstigere" Neubauwohnung auf dem Land haben wollen oder lieber eine „teurere" Altbau­wohnung in der Stadt, bei der Sie auch Kompromisse hinsichtlich der Wohnungsgröße in Kauf nehmen würden.

Bei der Frage nach dem richtigen Standort für eine eine vermietete Wohnung können Sie sich fol­gende Fragen stellen: In welcher Stadt/Region kennen Sie sich aus? Wie ist das Angebot dort, gibt es viel leer stehende Wohnungen? Welche Wohnungsgrößen werden in dieser Region besonders gesucht? Wie sind die Standortfaktoren (Bevölkerungsstand, -struktur, -entwicklung, Alters-, Haus­halts- und Einkommensstruktur, Wirtschaft und Infrastruktur, Attraktivität).

Verfolgen Sie dann den Wohnungsmarkt in Ihrer Zielregion in der regionalen Presse, an Aushän­gen bei Banken und Maklern und in Immobilienportalen im Internet, bis Sie passende Objekte fin­den.

Potenzielle Immobilien bewerten

Wenn Sie interessante Objekte gefunden haben, müssen Sie diese bewerten, um sicherzugehen, dass diese ihren Preis wert sind und Sie eine angemessene Rendite damit erzielen können.

Wie ist der Mikrostandort, also das nähere Umfeld der Immobilie (Lage, Nachbarschaft, Verkehrs­anbindung, Freizeitwert, etc.)? Wie ist die Immobilie selbst beschaffen? Das erfahren Sie nur durch eine Besichtigung des Objekts, bei der Sie u.a. auf den baulichen (Elektrik, Sanitär, Heizung) und energetischen Zustand, Parkplätze und Architektur achten. Informieren Sie sich auch über die rechtliche Situation, also über Grundbuchinhalt, Stand der Erschließung, Bebauungsplan, Baugenehmigungen und Mietverträge.

Haben Sie diese Aufgaben erledigt, können Sie durch Vergleiche der ortsüblichen Marktpreise, ggf. Sachverständigengutachten und Berechnungen der potenziellen Ertrags- und Liquiditätsmöglich­keiten der Immobilie feststellen, welcher Preis für diese angemessen ist.

Die Immobilie finanzieren

Bei der Finanzierung geht es darum, ein schlüssiges Gesamtkonzept zu erarbeiten, das die ver­schiedenen Finanzierungsziele (niedriger Zinsaufwand, ggf. schnelle Entschuldung, niedrige monatliche Belastung und Steuerersparnis) bestmöglich kombiniert. Hier ein paar Tipps:

  • Um Bankdarlehen zu vergleichen, achten Sie auf Zinssatz (Effektivzins), Tilgung, Laufzeit und Rückzahlungsmodalitäten.
  • Eine Sondertilgung sollte einmal im Jahr kostenfrei möglich sein. Üblich sind 5 bis 10% der Darlehenssumme.
  • Vereinbaren Sie ggf. mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten, wenn zukünftige Geldmittel absehbar sind (z.B. eine in fünf Jahren fällige Lebensversicherung).
  • Sichern Sie niedrige Zinsen mit langen Laufzeiten, gesetzlich können Sie nach zehn Jahren immer kündigen.
  • Wählen Sie bei niedrigen Zinsen eine höhere Tilgung (statt einer höheren Darlehenssum­me), um der Gefahr einer finanziellen Überlastung bei wieder steigenden Zinsen zuvorzu­kommen.

Zwei Warnungen zum Schluss

Zahlen Sie trotz Immobilienhype und niedriger Zinsen keine Mondpreise! Eine Immobilie muss sich rechnen. Wenn Sie systematisch vorgehen und Ihre Investition sorgsam prüfen, sehen Sie, ob eine Immobilie auch wirklich Rendite erbringen kann.

Von geschlossenen Immobilienfonds sollten Sie grundsätzlich die Finger lassen. Es gibt viel zu wenige Konstruktionen, die wirklich einmal die versprochene Rendite erwirtschaften.

Viel Spaß bei der Immobiliensuche

Ihre Stefanie und Markus Kühn